Kod nekretnina se najskuplje greške prave prije potpisa. Stan koji se prodaje kao „čist” često ima starog suvlasnika u zemljišnoj knjizi, neuređen etažni elaborat ili teret koji se vidi tek na izvatku.
Kancelarija vodi kupoprodaje, provjere vlasništva, uknjižbe i imovinske sporove — za stanove, kuće, poslovne prostore i zemljište na području Tuzle, Tuzlanskog kantona i cijele BiH.
Šta obuhvata zastupanje
- Provjeru vlasništva i tereta prije kupovine — zemljišnoknjižni izvadak i katastar
- Sastavljanje kupoprodajnih ugovora i ugovora o poklonu
- Ugovor o doživotnom izdržavanju i njegovu provjeru
- Uknjižbu prava vlasništva i upis etažnog vlasništva
- Sporove o međi, služnosti i pravu prolaza
- Bespravnu gradnju, ozakonjenje i sporove sa susjedima
- Raskid ugovora i povrat novca kada prodaja propadne
- Eksproprijaciju i naknadu za oduzetu imovinu
Kako teče posao
- Provjera prije svega. Prije razgovora o cijeni gledamo izvadak, katastar i eventualne terete — hipoteke, služnosti, zabilježbe.
- Ugovor. Piše se tako da štiti kupca i prodavca: ko plaća porez, kada se predaje ključ, šta ako uknjižba ne prođe.
- Overa i porez. Ugovor se overava kod notara, a porez na promet nekretnina prijavljuje se u roku koji propisuje kantonalni propis.
- Uknjižba. Podnosimo zahtjev i pratimo postupak do upisa — tek tada je kupovina završena.
- Spor, ako nastane. Kada treće lice polaže pravo, pokrećemo ili branimo imovinski spor.
Šta donijeti na prvi razgovor
- Zemljišnoknjižni izvadak i katastarski podatke za nekretninu
- Predugovor ili nacrt ugovora, ako postoji
- Lične podatke prodavca i kupca, odnosno podatke o firmi
- Podatke o teretima, ranijim ugovorima i eventualnim sporovima
Na šta posebno paziti
Najčešći problem nije ugovor, nego razlika između katastra i zemljišne knjige. Ako se površina ili granice ne poklapaju, uknjižba može biti odbijena i kupac ostaje bez upisanog vlasništva iako je platio. Drugi čest problem je prodaja bez saglasnosti suvlasnika ili bračnog druga — takav ugovor može biti osporen godinama kasnije. Zato provjera ide prije kapare, a ne poslije.
Česta pitanja
Da li je dovoljan kupoprodajni ugovor overen kod notara?
Nije. Overa potvrđuje potpise, ali ne prenosi vlasništvo. Vlasništvo se stiče upisom u zemljišnu knjigu, i to je korak koji se najčešće preskoči.
Kupujem stan na kredit — šta tražiti od banke?
Banke traže čist izvadak i procjenu vrijednosti, a često i upis hipoteke prije isplate. Ugovor treba uskladiti sa uslovima banke, jer u suprotnom kredit ne bude odobren nakon što je kapara već plaćena.
Komšija je pomjerio ogradu. Šta mogu?
Može se tražiti utvrđivanje granice i vraćanje u prijašnje stanje, ali je najvažniji dokaz katastarski plan i nalaz geometra. Postupak je dug, pa se često isplati prvo pokušati sporazum uz jasan zapisnik.
Ako kupujete, prodajete ili imate spor oko nekretnine, zakažite razgovor prije potpisa i prije uplate kapare.